——中国教育后勤协会物业管理专业委员会校园物业管理创新论坛发言

　　（2013年12月28日于济南燕子山庄）

　　刘宏进

各位领导：大家好

　　首先，我代表北京高校物专会向中国教育后勤协会物业管理专业委员会的成立表示热烈祝贺。它的成立将为全国高校物业服务掀开新的篇章，取得新的辉煌。在此，我也要感恩中国高等教育学会后勤管理分会物业管理专业部，在过去十三年，为全国高校物业服务工作所做的巨大贡献，感谢哈工大、北理工、川师大三个主任单位和所有会员单位有关领导所做的辛勤工作。

　　今天，我报告的题目是高校物业管理的困局与出路。话题比较沉重，但至情至理，切中实际，希望大家理解支持。

　　困局一、校园物业概念不清，职责不明，缺少定位。

　　伴随99年改革大潮，高校引入了物业管理一词。但直到现在，许多高校无论是理解还是操作上都有偏差。

　　这里暂且不论概念的主体，仅就客体而言，作为专业词汇的物业管理是这样描述的：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。归纳起来概念的客体就是：设施设备和环境秩序。

　　现实中，很少有高校按照上述界定物业管理。许多高校把物业管理职责分解到三到五个服务单位，还有的索性把物业管理职责界定为保洁保安。曲解后的概念被深深掩埋，无人问津。而它的弊端也潜移默化地影响着物业管理的实效性和功能定位。比较典型的案例是：一栋建筑，物业使用人要面对多头管理服务，交叉管理产生对接空白，进而出现扯皮不满。校园环境也面临同样问题，无人管的现象比比皆是。

　　平心而论，在许多高校，尽管没有现代意义上的物业管理这个明确机构，物业管理的各项责权还是有归属的，即：行政体制下的学校党政领导。而现代物业管理者是通过培训取证、长期专业熏陶、竞争上岗的职业物业经理人。在管理理念、职业手段和服务效果上，后者明显优于前者。因此，理清概念、分清职责、找准定位是当前高校物业管理的首要任务。

　　困局二、行政计划制约物业服务

　　我们知道，物业从业人员以及设备材料都与市场有着密不可分的关系，受到市场经济的制约。然而，很多高校对后勤采用的是行政计划管理手段。面对市场的无情遭遇，学校的作为时常是转嫁到对后勤及其下属机构的更名、换人、拆分、整合这几个结构性动作，并赋予改革称号。这一改就是旷日持久28年。21世纪初，全国高校成立后勤集团蜂拥而起，绝大多数不具有法人身份，实际就是若干原有服务单位翻牌后的集合体。近几年又陆续撤销。在长期改革的这段时间里，许多高校后勤各个层级反复多次更换名称、职责和干部。搞得大家记忆跟不上变化，会议常见生面孔，干部总是学习型，服务专业化和规范化程度远低于社会企业同行。形式上的改革对于高校物业服务的提升似乎没有实质性的意义，反倒涌现出一批诸如明德物业、东吴物业、求实物业等具有独立法人的高校物业服务企业。他们利用企业化市场化运作摆脱了行政计划体制束缚，做大做强，拓展高校物业服务市场，年营业额数亿元，服务面积数千万，晋升为国家一级资质。他们借助改革之势迅速发展壮大，成为引领高校物业服务发展方向的旗帜。由此可见，后勤改革一定要从体制机制上找出路，后勤必须去行政化，走企业化、专业化、市场化的道路。

　　困局三、重建设，轻运行，轻维护；低成本，低水平

　　后勤社会化改革以来，高校投入基础性建设资金确实很大，极大地改善了办学条件。但相比之下，投入日常运行维护资金太少，与基础建设投入不成比例。尤其是高档设施设备建成投入使用以后，运行维护经费跟不上，无法及时维护，缩短了使用寿命，甚至有的设备使用不久被迫停用。

　　为了化解核拨物业费矛盾，部分高校采用了物业服务招投标，但出发点是为省钱，一味追求低价，造成实际运行出状况，品质下降、风险加剧。

　　以上三个困局似乎有揭弊、批评之意，但这不是本文的目的，本文的主旨是要探索一条解决困局的出路。为此，提出几点建议，供大家参考指正。

　　一、明确教育行政主管单位与物专会的关系

　　我们应该接受这样一个事实，在相当长一段时间内，大部分物业服务单位隶属教育行政主管部门。进入高校服务的社会企业虽然是少数，但始终紧密围绕教育行政特点开展服务。高校物业服务向何处去的问题上，教育行政主管单位是主体，类似社会物业管理的上级主管单位——住建部。物专会及其下属服务单位的工作只有经过教育行政主管单位的认可、支持和指导才能正常开展工作。因此，教育部应该主持发行有关高校物业管理的文件，各高校、后勤协会、物专会和物业服务单位必须响应执行。类似住建部下发物业管理有关文件（办法、指导规则、文件范本等），各级政府小区办、业主、中国物协、物业服务企业等响应执行。教育部以保障办学、确保国有资产保值增值为目的，通过制定办法、规则、指导监控高校物业服务行为是完全必要的。物专会要在文件的起草制定过程中发挥积极作用，利用自身掌握的信息资源配合教育部完成相关文件的编纂。文件内容要涉及：高校物业管理的目的、隶属、办法、概念、范围、内容、标准、责权利、选聘与解聘等。我确信，在推进高校后勤社会化改革的道路上，百推不如一文。我期待着，我们全体高校物业人都期待着——教育部关于高校物业管理指导性文件。

　　二、高校物业服务要摆脱低价低端，崇尚优质高端

　　当前，高校物业服务最大的问题是低价服务和随意定价问题，以及对低价低端服务的默认态度。在今后的物专会运作中，一定要有所转变：变追求低价低端为追求优质高端，变随意定价为专家评估。

　　由于物业服务有即时性、无形性、保质期、设备寿命、隐蔽工程、用工流动以及社保等隐性因素，甲乙双方在费用的把握上都留有压缩空间。甲方以压价为政绩，乙方以降价为竞争。结果，压的是品质，降的是服务，埋藏的是隐患，埋没的是优秀。作为教育行政主管单位和物专会有责任保证物业管理服务品质底线。保证质，必须保证经费足额到位。我们要创造这样一个氛围：让甲方注重选择品质，让乙方注重追求卓越，让物业服务全过程确保优质、安全、环保和可持续发展。为了达到这个理想，只有依靠教育部出台相关指导性文件。为了规避低价低端的恶性竞争，文件应提出量化物业服务各个岗位的配置标准。包括：楼宇服务人员配置标准、24小时值守岗位服务人员配置标准、绿化养护服务人员配置标准、水电维修服务人员配置标准等。文件还要提出实行物业服务成本信息报价。如：人工费不低于当地平均工资，主要设备、材料和维保实行当地教委指导下的物业协会协办的集中招标采购定价，定期发布合格供方和价格信息，供高校选择。

　　三、培育选拔优秀，划转淘汰落后，自管与引进相结合

　　高校物业服务有校内自管，也有社会引进，服务也都有好有坏，各有利弊，这种状况可能会长期存在。无论作为自管还是引进都应该正确面对、正确引导。为了让优秀得到奖励，让落后得到激励，让劣质遭到淘汰，让学校获取更多、更好、更安全的选择，建议物专会在教育行政主管单位指导下，设立评估机构，评定服务单位等级，评定物业费标准，协助学校选聘物业服务。

　　鉴于当前高校物业服务的社会化、市场化程度不太成熟，本人不赞成将物业服务全部交由社会企业，尤其是大中型高校。比较认同的是确保关键岗位的自我主管管控，如水电暖主控设备的运行维护。在这里需要说明的是，在社会化进程中，保留核心岗位的自管，投入小、关系大，学校基础运行有安全保障。当前，我们之所以感觉自管不好，主要是学校政策不到位，强调贡献、疏于培养，克扣经费、弱化团队，待遇低下、缺乏激励，造成后勤队伍软懒散等靠要。相信只要创造一种公平竞争的环境，利益与责任落实到具体人，自管物业也会做到卓越。

　　四、尊重市场经济规律，改变不专业的核拨经费方式

　　据我了解，很多学校核拨后勤经费实行全额预算制。全额预算，对于人员费相对稳定、材料费数量有限的行政办公来说是比较容易测算的。但对于具有大量市场成分的后勤人员、设备、材料而言，这种做法有卜算之嫌。由于核拨经费单位往往不承担后勤职责，没有误算之责，在核拨经费中秉持少拨无过错、核准没把握的态度主观意算。在无法掌控劳动力和物资采供市场的情况下，核拨的思路无外乎是：以上一年经费为基数，增项追加，减项递减，创收冲抵，讨价还价为确定，完全回避成本核算的专业技术。这种不专业的核拨经费方式，难与实际相符，很容易造成高校物业服务连年赤字，并演变为服务单位的少干或不干，最终转嫁到学校形象受损，服务品质下降，后勤干部职工落埋怨、被整顿、被重组、被抛弃。

　　我们今天面对的是市场经济大发展时代，绝大多数后勤职工、后勤设备和耗材来源于市场；怎么可能用行政计划调控市场价格呢？

　　在这里，我们不得不提出核拨后勤经费既要依据自身实际，更要尊重市场经济规律。

　　在核拨经费的具体做法上，建议至少从五个环节考量：学校提需求，物业管理专家做招标文件，社会公开招标，物业管理专家评标出意见，学校做最终选择。这样做基本可以避免核算失误所带来的各种弊端。

　　以下，简单介绍北京高校物专会近几年所做的主要工作：

　　1. 2007年， 协助北京市教委编制了北京高校物业服务及费用评估标准，并以市教委名义发行。得到很多高校的认可和参照。

　　2. 2009年，协助北京市教委编制了标准化物业服务标准，其中分5个分项标准：教室（学）楼标准、设施设备运行标准、校园环境标准、节能标准、住宅小区标准。

　　3. 2011年，经过考核筛选，协助北京市教委组建来自42所高校的75人规模的不同行业的物业专家团队，分5组开展标准化宣传、推进、评估工作。

　　4. 2012年，全面开展高校标准化物业评估验收。截止2013年，申报标准化物业的高校26所53个专项。验收达标的高校16所28个专项。

　　5. 2013年，编制高校物业服务优秀企业名录，调查摸底北京高校物业服务经费与成本，正在筹划编制新版物业服务及费用的评估标准。

　　6. 北京高校物专会工作目标：

　　认真贯彻落实北京高校后勤研究会和市教委的指示精神，协调组织北京各高校会员单位。立足高校物业服务，倡导企业化、市场化运作。提倡物业自管与物业引进并重。营造公平的物业服务竞争环境，推行标准化物业，保持北京高校物业服务优良品质。逐步建立健全北京高校物业服务市场的准入准出机制，规范物业服务行为。培植一批适合北京高校的优秀物业服务企业、优秀专业服务企业以及优秀设备材料供应企业。积极筹备物业服务评估机构，协助各高校在物业服务的选聘与投资方面做出正确判断与选择。

　　今天，全国高校物专会在泉城济南隆重成立。作为北京高校物专会，我们表示坚决拥护、全力支持。我们将认真传达大会精神，真抓实干大会部署。在全国高校物专会领导下，把北京高校物业服务提升到新高度、新水平，争创世界一流。